Kijk uit voor een occulte hypotheek, zeker bij het erven van een woning
Geplaatst op 26 mei 2025
Een occulte hypotheek heeft niets te maken met schimmige bovennatuurlijke zaken. Het gaat om een hypotheek op een woning of ander soort pand, die niet zichtbaar is in de openbare registers van het Kadaster. Bij een eerste check via officiële kanalen zie je hierdoor niet direct dat er nog een hypotheek of zekerheidsrecht op het pand zit. Juist dat maakt het risico zo verraderlijk. We geven aan hoe je problemen kunt voorkomen.
Hoe kan zo’n hypotheek ontstaan?
Normaal gesproken wordt een hypotheek ingeschreven bij het Kadaster zodra deze wordt gevestigd. Dat zorgt voor de nodige helderheid, iedereen kan zien of er schulden of rechten op een woning rusten. Toch zijn er situaties waarin die inschrijving niet of niet volledig heeft plaatsgevonden. Bijvoorbeeld wanneer er wel een hypotheekakte is ondertekend, maar deze nog niet is doorgegeven aan het Kadaster.
Ook kan het gebeuren dat een oude hypotheek niet netjes is doorgehaald, terwijl deze volgens de eigenaar al was afgelost. In sommige gevallen gaat het om een onderlinge lening, bijvoorbeeld tussen familieleden, waarbij de formele registratie vergeten is of bewust achterwege wordt gelaten. Het gevolg is dat de hypotheek juridisch nog steeds bestaat, maar niet direct te achterhalen valt.
Occulte hypotheken bij het erven van een woning
Bij het erven van een woning is het risico op een occulte hypotheek relatief groot. Erfgenamen denken soms dat het huis hypotheekvrij is, omdat er al jaren geen maandlasten zijn betaald. Maar wanneer blijkt dat de hypotheek nooit formeel is afgelost of afgesloten, kunnen zij alsnog geconfronteerd worden met een oude schuld. Dat kan betekenen dat ze de woning niet zomaar kunnen verkopen of moeten betalen om alsnog van de hypotheek af te komen. Zorg ervoor dat je vooraf weet hoe het zit, mocht je ooit een woning erven.
De risico’s van een onzichtbare claim
Een occulte hypotheek kan grote gevolgen hebben. Stel je koopt een woning waarvan je dacht dat die volledig vrij van schulden was. Achteraf blijkt er toch nog een oudere hypotheek op te rusten, die nooit officieel is verwijderd uit de administratie. De partij die dat zogenoemde hypotheekrecht bezit, kan dan nog steeds aanspraak maken op betaling. In het uiterste geval kan een gedwongen verkoop zelfs aan de orde zijn om de schuld af te lossen. Dat kan ook gevolgen hebben voor geldverstrekkers die later een hypotheek hebben verstrekt. De oudste bestaande afspraken krijgen namelijk voorrang in de meeste situaties.
Kun je dit soort situaties voorkomen?
Gelukkig is het risico op een occulte hypotheek in de meeste gevallen goed te beperken. Bij de aankoop van een woning speelt de notaris hierin een belangrijke rol. Hij of zij controleert de eigendomssituatie, eventuele hypotheken en beslagen, én of alle gegevens correct zijn ingeschreven bij het Kadaster.
Toch is volledige zekerheid niet altijd te geven. Als er bijvoorbeeld sprake is van een stilgehouden of verouderd hypotheekrecht dat nooit is verwijderd, kan dit alsnog voor problemen zorgen. Daarom is het verstandig om bij twijfel extra navraag te doen of aanvullende stukken op te vragen. Ook bij een onderlinge lening is het belangrijk dat afspraken juridisch goed worden vastgelegd en dat deze op de juiste manier geregistreerd worden.
Een occulte hypotheek is geen risico waar je als huiseigenaar of koper snel mee te maken krijgt. Toch is het goed om van het bestaan te weten, zeker bij het erven van een woning. Zorg dat je goed weet of de woning vrij is van hypotheekverplichtingen. Heb je vragen over je lopende hypotheek, of het afsluiten van een nieuwe? We voorzien je graag van advies.
